Dienstag, 27.09.2016

Haftungsausschluss für öffentliche Äußerungen bei Grundstückskaufvertrag


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Zur Entscheidung:

Im entschiedenen Fall ging es um ein Grundstück, welches mit einem Wohnhaus bebaut war. Der Verkäufer hatte das Objekt in seinen Präsentationsunterlagen als im Jahr 1999 / 2000 errichtetes massives Architektenhaus beschrieben. In das Gebäude wurde aber eine Außenwand integriert, die aus einer vor 1999 erbauten Scheune stammte. Die Käufer verlangten nun Schadensersatz wegen der einbezogenen Altbausubstanz.

Der BGH stellte zunächst fest, dass nach § 434 Abs.1 Satz 3 BGB zur Sollbeschaffenheit einer Kaufsache auch die Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf, wozu auch Angaben in einem Exposé  gehören.

Das Baujahr eines Gebäudes gehöre regelmäßig zu den Eigenschaften eines bebauten Grundstückes, da es dessen Wert beeinflusst. Ob das Baujahr eines Hauses der nach § 434 Abs.1 Satz 3 BGB geschuldeten Beschaffenheit aber nicht mehr entspreche, weil bei der Errichtung ein älteres Bauteil integriert wurde, hänge davon ab, ob bei objektiver Betrachtung die berechtigten Erwartungen des Käufers im Hinblick auf das angegebene Baujahr enttäuscht werden. Dies könne nicht allgemein angenommen werden, sondern sei danach zu beurteilen, ob das Haus durch das ältere Bauteil derart geprägt werde, dass es den Charakter verliert, in dem erwarteten Baujahr erstellt worden zu sein.

Je älter, umfangreicher und bedeutender das ältere Bauteil ist, desto eher wird auch aus der objektivierten Sicht eines Käufers das Haus insgesamt nicht mehr als in dem geschuldeten Baujahr errichtet anzusehen sein.

Selbst sofern nach dieser Betrachtungsweise ein Mangel vorgelegen habe, sei jedenfalls der im notariellen Kaufvertrag enthaltene Haftungsausschluss zu beachten.

Denn der in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarte umfassende Haftungsausschluss umfasse auch die nach öffentlichen Äußerung des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstückes oder des aufstehenden Gebäudes.

Nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH umfasst ein vertraglich vereinbarter Haftungsausschluss für Sachmängel nicht die Haftung des Verkäufers für die nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB ausdrücklich vereinbarten Eigenschaften. Vielmehr umfasse der Haftungsausschluss nur die Eigenschaften, welche nicht ausdrücklich vereinbart wurden, sondern die der Käufer gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 erwarten kann.

Da die öffentlichen Äußerungen des Verkäufers gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB den nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB (nicht ausdrücklich vereinbarten Eigenschaften) gleichstehen, könne der Verkäufer danach auch seine Haftung für das Fehlen dieser Eigenschaften vertraglich ausschließen.

Dem stehe zumindest bei Abschluss eines notariell zu beurkundendes Grundstückkaufvertrages auch nicht entgegen, dass aus Sicht des Käufers die öffentlichen Äußerungen des Verkäufers nicht nur die Erwartungen an die Beschaffenheit der Sache prägen, sondern auch zu den Begleitumständen gehören können, die zur Auslegung des Haftungsausschlusses heranzuziehen sind.

Denn Grundstückskaufverträge müssen gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt notariell beurkundet werden. Dabei müssen in der Vertragsurkunde alle Erklärungen aufgenommen werden, die Inhalt der vertraglichen Regelung sein sollen, damit die Urkunde nicht insgesamt unwirksam wird.

Da die Vertragsparteien im Regelfall keinen Vertrag abschließen wollen, der wegen Nichtbeurkundung von wesentlichen Regelungen nichtig ist, prägt dieser Umstand die Auslegung des Inhalts und des Haftungsausschlusses.

Die Verhandlung der  notariellen Urkunde stelle damit eine Zäsur dar. Die Parteien können nicht davon ausgehen, dass vorvertragliche Informationen, Äußerungen, etc. zum Inhalt der vertraglichen Verpflichtung werden, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird. Dies gelte aber auch für öffentliche Äußerungen des Verkäufers.

Der Verkäufer haftet zwar grundsätzlich für Sachmängel, die auf dem Fehlen solcher Eigenschaften beruhen, weil die Regelung im § 434 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB auch für Grundstückskaufverträge gelte. Diese Regelung gelte aber nur unter dem Vorbehalt, dass nichts anderes vereinbart ist. Entscheidend sei daher, was in der notariellen Urkunde vereinbart werde. Enthalte diese einen uneingeschränkten Haftungsausschluss, so sei dies in aller Regel so auszulegen, dass der Verkäufer gerade nicht für die Eigenschaften haften will, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Satz 2 und Satz 3 BGB erwarten kann. Die Parteien machen vielmehr von der Möglichkeit einer abweichenden Vereinbarung Gebrauch, um die Haftung für das Fehlen solcher Eigenschaften vollständig auszuschließen.

Auch der umfassende Haftungsausschluss für Sachmängel im notariellen Kaufvertrag umfasse aber nicht die Haftung für arglistig verschwiegene Mängel.

Ein Verkäufer, der durch eine unrichtige Angabe über das Kaufobjekt eine Fehlvorstellung des Käufers hervorruft, trifft die Pflicht zur Aufklärung dieser falschen Vorstellung. Ein arglistiges Verschweigen durch Unterlassen dieser Aufklärung ist aber nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Danach ist zunächst stets die Kenntnis von dem Mangel, bzw. den Mangel begründeten Umständen zumindest in Form des Eventualvorsatzes notwendig. Liegt diese Kenntnis vor, ist es unerheblich, ob der Käufer darauf den Schluss auf einen Mangel im Rechtssinne gezogen hat. Zusätzlich zur Kenntnis von den mangelbegründeten Umständen muss der Verkäufer auch gewusst oder zumindest für möglich gehalten haben, dass die öffentlichen Äußerungen und Angaben eine Fehlvorstellung bei einem durchschnittlichen Käufer hervorrufen.

Liegen die Voraussetzungen für ein arglistiges Verschweigen vor, so kann sich der Verkäufer gem. § 444 BGB nicht auf eine vertragliche Vereinbarung über den Haftungsausschluss berufen.

Hinweis für die Praxis:

Selbst wenn sich der Verkäufer nicht auf einen vertraglich vereinbarten Ausschluss der Mängelansprüche berufen kann, da der Mangel arglistig verschwiegen wurde, kann sich der Haftungsausschluss aus der Kenntnis des Käufers vor Vertragsschluss ergeben. Denn gem. § 442 Abs. 1 BGB sind die Rechte eines Käufers wegen Mängel ausgeschlossen, wenn der Käufer diese bei Vertragsschluss kannte.

Die Ausführungen des BGH im Urteil vom 22. April 2016 – V ZR 23/15 beziehen sich ausdrücklich auf einen Vertrag für den die notarielle Beurkundung vorgeschrieben ist und kann nicht ohne Weiteres auf sämtliche Kaufverträge übertragen werden. Der BGH führt ausdrücklich aus, dass die öffentlichen Äußerungen des Verkäufers durchaus prägend für die Erwartungen des Käufers hinsichtlich der Beschaffenheit einer Sache sein können. Außerdem können sie zu den Begleitumständen gehören, die bei der Auslegung des Haftungsausschlusses heranzuziehen sind.

Der wesentliche Gesichtspunkt, warum dies bei einem notariell zu beurkundenden Grundstückskaufvertrag nicht der Fall sein soll, liegt im Schutz der Wirksamkeit der Vertragsurkunde. Diese ist nur wirksam, wenn sämtliche Vereinbarungen zwischen den Parteien auch Gegenstand des beurkundeten Geschäfts werden. Nicht beurkundete Nebenabreden würden den Kaufvertrag gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1, § 125 Satz 1, § 139 BGB insgesamt nichtig werden lassen. Zwar wird diese Unwirksamkeit durch eine wirksame Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch gemäß § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt. Darauf wollen sich die Parteien nach Ansicht des BGH aber in der Regel nicht verlassen.

Letztlich führt die Begründung des BGH aber dazu, dass allein zum Schutz der Wirksamkeit eines notariell beurkundeten Kaufvertrages der darin vereinbarte Haftungsausschluss in der Regel umfassender auszulegen ist, als bei einem nicht notariell beurkundeten Vertrag. Denn der Umstand, dass für einen wirksamen notariellen Kaufvertrag sämtliche Regelungen beurkundet werden müssen, „prägt“ nach Ansicht des BGH die Auslegung der Haftungsausschlussklausel.

Diese Begründung scheint im Hinblick auf die Rechtsfolgen einer Sachmängelhaftung zumindest zweifelhaft. Denn bei Vorliegen eines Sachmangels sollen nach den gesetzlichen Regelungen die Rechte des Käufers unter anderem gerade darin bestehen, dass er vom Vertrag zurücktreten oder (großen) Schadensersatz verlangen kann, vgl. § 434 BGB.

Insoweit ist zumindest fraglich, ob bei Fehlen von bestimmten Eigenschaften – auch wenn die Erwartung dieser Eigenschaften durch öffentliche Äußerungen des Verkäufers hervorgerufen wurden – aus Sicht der Parteien und aus Sicht der gesetzlichen Regelungen tatsächlich im Zweifel die Wirksamkeit der Urkunde Vorrang haben sollte oder der Käufer eben gerade nicht an den Kaufvertrag gebunden sein will , bzw. soll.

Gerade weil notariell zu beurkundende Verträge in der Regel für die Parteien bedeutsame
Rechtsgeschäfte betreffen, bei denen der notariellen Beurkundung häufig auch eine Schutzfunktion zukommt, ist nicht ohne weiteres nachzuvollziehen, warum dem Käufer hierdurch umfsasende Rechte abgeschnitten werden, als mit dem gleichen Wortlaut der vertraglichen Regelung bei einem schriftlichen Vertrag.. Unklar ist auch, ob die Begründung des BGH dann auch bei Verträgen Anwendung findet, die ohne Beurkundungspflicht von den Parteien freiwillig in notariell beurkundeter Form abgeschlossen werden.

Stichwörter

Grundstückskaufvertrag, Mängelhaftung, Sachmängel, Ausschluss der Mängelhaftung, umfassender Haftungsausschluss, öffentliche Äußerungen des Verkäufers, subjektiver Fehlerbegriff, § 444 BGB, § 434 BGB, arglistiges Verschweigen, Grundstückskaufverträge, § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB, Auslegung von Haftungsausschluss, BGH, Urteil vom 22.04.2016 – ZR 23/15

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