Kaufpreisfälligkeit bei Vorkaufsrecht über Grundstückskauf

Zur Entscheidung:

Der BGH stellt zunächst klar, dass grundsätzlich bei der Ausübung des Vorkaufsrechts und dem damit verbundenen Eintritt des Vorkaufsberechtigten in den Kaufvertrag der vertraglich vereinbarte Zeitpunkt der Kaufpreisfälligkeit und eines Zahlungsverzuges sinnentsprechend anzupassen sei. Dies gelte zumindest dann, wenn die Kaufpreisforderung durch die Ausübung des Vorkaufsrechts ansonsten überhaupt nicht mehr fristgerecht erfüllt werden kann, z.B. da diese bei Ausübung des Vorkaufsrechts bereits nach den Vereinbarungen des Erstvertrages rückständig war.

Jedenfalls könne die Kaufpreisforderung gegenüber dem Vorkaufsberechtigten überhaupt erst mit Ausübung des Vorkaufsrechts fällig werden. Denn erst in diesem Zeitpunkt entsteht überhaupt ein Kaufvertrag mit ihm und die Kaufpreisforderung gegen ihn wird dadurch überhaupt erst begründet.

Im Übrigen bestimme aber die Struktur des Erstvertrages, wie dessen Inhalt bei Ausübung des Vorkaufsrechts sinngerecht anzupassen sei. Denn die Bestimmungen des Kaufvertrages mit dem  Vorkaufsberechtigten folgen gemäß § 646 Abs. 2 BGB aus den Vereinbarungen des Vorkaufsverpflichteten mit dem Dritten.

Wird danach eine Auflassung bereits mit der Urkunde des Grundstückskaufvertrages erklärt, so führt dies in der Regel zu einer Auslegung, wonach auch der Vorkaufsberechtigte den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn die Auflassung zu seinen Gunsten erklärt wurde.

Denn die Auflassung, also die Einigung über den Eigentumsübergang des Grundstücks, gehöre zu den notwendigen Erklärungen im Rahmen der Abwicklung eines Grundstückskaufvertrages. Wenn diese bereits im notariellen Kaufvertrag erklärt wurde, lasse dies den Willen der Parteien erkennen, dass eine Zahlung des Kaufpreises zeitlich erst nach der Auflassungserklärung erfolgen solle.

Die Sicherheit des Erstkäufers, dass diese für den Eigentumsübergang notwendige Erklärung bei Zahlung des Kaufpreises bereits unwiderruflich erklärt wurde und vorliegt, soll dann auch dem Vorkaufsberechtigten zu Gute kommen.

Diese Auslegung sei aber nicht zwingend. Etwas anderes kann nämlich gelten, wenn die Aufnahme der Auflassungserklärung dem Erstkäufer keinen Vorteil bzw. keine Sicherung verschaffen sollte, sondern lediglich zur Vereinfachung der Abwicklung des Kaufvertrages aufgenommen wurde.

Hierfür spreche insbesondere, wenn auch sonst keine Sicherungsrechte vereinbart wurden und der Verkäufer daher offensichtlich so viel Vertrauen in die Leistungsfähigkeit und -willigkeit des Erstkäufers hatte, dass er auf Sicherungen im Vertrag verzichtet hat.

Hinweis für die Praxis:

In einem Kaufvertrag über ein Grundstück wird oft über erhebliche Werte verfügt. In der Regel werden daher verschiedene Sicherungen vereinbart, damit der Verkäufer sicher sein kann, dass er den Kaufpreis erhält bevor er das Eigentum an dem Grundstück verliert und der Käufer, dass er das Eigentum am Grundstück auch tatsächlich erhält, wenn er den Kaufpreis bezahlt hat.

Hierzu wird neben der Eintragung einer sogenannten Aufassungsvormerkung im Gunduch häufig auch die Auflassung, welche die Einigung über die Eigentumsübertragung am Grundstück darstellt, bereits im notariellen Kaufvertrag erklärt. Diese Erklärung wird mit der Anweisung an den Notar abgegeben, dass er gegenüber dem Grundbuchamt erst dann von der Auflassung Gebrauch machen darf, wenn ihm die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen wurde.

Wenn eine entsprechende Sicherung vereinbart wurde, gilt diese auch gegenüber einem Vorkaufsberechtigten.

Denn der Kaufvertrag mit dem Vorkaufsberechtigten hängt von zwei Bedingungen ab. Nämlich, (1) dass der Vorkaufsverpflichtete einen Kaufvertrag mit einem Dritten vereinbart hat, und (2) dass der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht ausübt. Wenn diese beiden Bedingungen vorliegen, entsteht ein Kaufvertrag mit dem Verkäufer und dem Vorkaufsberechtigten – jedoch mit dem Inhalt des Kaufvertrages gemäß den ursprünglichen Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Erstkäufer. Soweit diese aus der Natur der Sache nicht passt, etwa da Fristen und Fälligkeiten schon vor der Ausübung des Vorkaufsrechts verstrichen sind, ist der Vertrag sinnentsprechend anzupassen.

Der Verkäufer muss auch beachten, dass er nicht – ohne es zu wollen – das Grundstück an zwei Käufer verkauft, damit zumindest gegenüber einem seine Pflichten nicht erfüllen kann und ggf. Schadensersatz leisten muss.

Denn durch die Ausübung des Vorkaufsrechts entfällt der Kaufvertrag mit dem Erstkäufer nicht automatisch. Hat der Verkäufer daher Kenntnis von einem Vorkaufsrecht oder besteht ein gesetzliches Voraufsrecht, so ist es sinnvoll einen entsprechenden Rücktrittsvorbehalt in den Kaufvertrag mit dem Dritten aufzunehmen, falls das Vorkaufsrecht ausgeübt wird.