Y

Kaufpreisfälligkeit bei Vorkaufsrecht über Grundstückskauf


Autor:


Zur Entscheidung:

Der BGH stellt zunächst klar, dass grund­sätz­lich bei der Aus­übung des Vor­kaufs­rechts und dem damit
ver­bun­de­nen Ein­tritt des Vor­kaufs­be­rech­tig­ten in den Kauf­ver­trag der
ver­trag­lich ver­ein­bar­te Zeit­punkt der Kauf­preis­fäl­lig­keit und eines Zah­lungs­ver­zu­ges
sinn­ent­spre­chend anzu­pas­sen sei. Dies gel­te zumin­dest dann, wenn die Kauf­preis­for­de­rung durch die Aus­übung des Vor­kaufs­rechts ansons­ten über­haupt nicht mehr frist­ge­recht erfüllt wer­den kann, z.B. da die­se bei Aus­übung des Vor­kaufs­rechts bereits nach den Ver­ein­ba­run­gen des Erst­ver­tra­ges rück­stän­dig war.

Jeden­falls kön­ne die Kauf­preis­for­de­rung gegen­über dem Vor­kaufs­be­rech­tig­ten über­haupt erst mit
Aus­übung des Vor­kaufs­rechts fäl­lig wer­den. Denn erst in die­sem Zeit­punkt ent­steht über­haupt ein
Kauf­ver­trag mit ihm und die Kauf­preis­for­de­rung gegen ihn wird dadurch über­haupt erst begrün­det.

Im Übri­gen bestim­me aber die Struk­tur des Erst­ver­tra­ges, wie des­sen Inhalt bei Aus­übung des
Vor­kaufs­rechts sinn­ge­recht anzu­pas­sen sei. Denn die Bestim­mun­gen des Kauf­ver­tra­ges mit dem
Vor­kaufs­be­rech­tig­ten fol­gen gemäß § 646 Abs. 2 BGB aus den Ver­ein­ba­run­gen des
Vor­kaufs­ver­pflich­te­ten mit dem Drit­ten.

Wird danach eine Auf­las­sung bereits mit der Urkun­de des Grund­stücks­kauf­ver­tra­ges erklärt, so führt
dies in der Regel zu einer Aus­le­gung, wonach auch der Vor­kaufs­be­rech­tig­te den Kauf­preis erst zah­len
muss, wenn die Auf­las­sung zu sei­nen Guns­ten erklärt wur­de.

Denn die Auf­las­sung, also die Eini­gung über den Eigen­tums­über­gang des Grund­stücks, gehö­re zu den not­wen­di­gen Erklä­run­gen im Rah­men der Abwick­lung eines Grund­stücks­kauf­ver­tra­ges. Wenn
die­se bereits im nota­ri­el­len Kauf­ver­trag erklärt wur­de, las­se dies den Wil­len der Par­tei­en erken­nen,
dass eine Zah­lung des Kauf­prei­ses zeit­lich erst nach der Auf­las­sungs­er­klä­rung erfol­gen sol­le.

Die Sicher­heit des Erst­käu­fers, dass die­se für den Eigen­tums­über­gang not­wen­di­ge Erklä­rung bei Zah­lung
des Kauf­prei­ses bereits unwi­der­ruf­lich erklärt wur­de und vor­liegt, soll dann auch dem Vor­kaufs­be­rech­tig­ten zu Gute kom­men.

Die­se Aus­le­gung sei aber nicht zwin­gend. Etwas ande­res kann näm­lich gel­ten, wenn die Auf­nah­me
der Auf­las­sungs­er­klä­rung dem Erst­käu­fer kei­nen Vor­teil bzw. kei­ne Siche­rung ver­schaf­fen soll­te,
son­dern ledig­lich zur Ver­ein­fa­chung der Abwick­lung des Kauf­ver­tra­ges auf­ge­nom­men wur­de.

Hier­für spre­che ins­be­son­de­re, wenn auch sonst kei­ne Siche­rungs­rech­te ver­ein­bart wur­den und der
Ver­käu­fer daher offen­sicht­lich so viel Ver­trau­en in die Leis­tungs­fä­hig­keit und -wil­lig­keit des
Erst­käu­fers hat­te, dass er auf Siche­run­gen im Ver­trag ver­zich­tet hat.

Hinweis für die Praxis:

In einem Kauf­ver­trag über ein Grund­stück wird oft über erheb­li­che Wer­te ver­fügt. In der Regel wer­den daher ver­schie­de­ne Siche­run­gen ver­ein­bart, damit der Ver­käu­fer sicher sein kann, dass er den Kauf­preis erhält bevor er das Eigen­tum an dem Grund­stück ver­liert und der Käu­fer, dass er das Eigen­tum am Grund­stück auch tat­säch­lich erhält, wenn er den Kauf­preis bezahlt hat.

Hier­zu wird neben der Ein­tra­gung einer soge­nann­ten Auf­as­sungs­vor­mer­kung im Gun­duch häu­fig auch die Auf­las­sung, wel­che die Eini­gung über die Eigen­tums­über­tra­gung am Grund­stück dar­stellt, bereits im nota­ri­el­len Kauf­ver­trag erklärt. Die­se Erklä­rung wird mit der Anwei­sung an den Notar abge­ge­ben, dass er gegen­über dem Grund­buch­amt erst dann von der Auf­las­sung Gebrauch machen darf, wenn ihm die Zah­lung des Kauf­prei­ses nach­ge­wie­sen wur­de.

Wenn eine ent­spre­chen­de Siche­rung ver­ein­bart wur­de, gilt die­se auch gegen­über einem Vor­kaufs­be­rech­tig­ten.

Denn der Kauf­ver­trag mit dem Vor­kaufs­be­rech­tig­ten hängt von zwei Bedin­gun­gen ab. Näm­lich, (1) dass der Vor­kaufs­ver­pflich­te­te einen Kauf­ver­trag mit einem Drit­ten ver­ein­bart hat, und (2) dass der Vor­kaufs­be­rech­tig­te sein Vor­kaufs­recht aus­übt. Wenn die­se bei­den Bedin­gun­gen vor­lie­gen, ent­steht ein Kauf­ver­trag mit dem Ver­käu­fer und dem Vor­kaufs­be­rech­tig­ten – jedoch mit dem Inhalt des Kauf­ver­tra­ges gemäß den ursprüng­li­chen Ver­ein­ba­run­gen zwi­schen Ver­käu­fer und Erst­käu­fer. Soweit die­se aus der Natur der Sache nicht passt, etwa da Fris­ten und Fäl­lig­kei­ten schon vor der Aus­übung des Vor­kaufs­rechts ver­stri­chen sind, ist der Ver­trag sinn­ent­spre­chend anzu­pas­sen.

Der Ver­käu­fer muss auch beach­ten, dass er nicht – ohne es zu wol­len – das Grund­stück an zwei Käu­fer ver­kauft, damit zumin­dest gegen­über einem sei­ne Pflich­ten nicht erfül­len kann und ggf. Scha­dens­er­satz leis­ten muss.

Denn durch die Aus­übung des Vor­kaufs­rechts ent­fällt der Kauf­ver­trag mit dem Erst­käu­fer nicht auto­ma­tisch. Hat der Ver­käu­fer daher Kennt­nis von einem Vor­kaufs­recht oder besteht ein gesetz­li­ches Vor­aufs­recht, so ist es sinn­voll einen ent­spre­chen­den Rück­tritts­vor­be­halt in den Kauf­ver­trag mit dem Drit­ten auf­zu­neh­men, falls das Vor­kaufs­recht aus­ge­übt wird.

Stichwörter

Kauf­ver­trag, Grund­stück, Grund­stücks­kauf, Kauf­preis, Kauf­preis­fäl­lig­keit, Siche­rungs­recht, Vor­mer­kung, Vor­kaufs­recht, Auf­las­sung, § 464 Abs. 2 BGB; BGH, Urt. vom 12.05.2017 – V ZR 210/16.

Impressum & Disclaimer

Die Arti­kel der »KL-Know-How Daten­bank« sind rei­ne Infor­ma­ti­ons­schrei­ben und die­nen aus­schließ­lich der all­ge­mei­nen Unter­rich­tung von inter­es­sier­ten Per­so­nen. Eine Bera­tung – ins­be­son­de­re ein recht­li­che oder steu­er­li­che – im Ein­zel­fall kann und soll hier­durch nicht ersetzt wer­den. Die Bei­trä­ge stel­len weder eine Hand­lungs- noch eine Anla­ge­emp­feh­lung dar. Eine Haf­tung für die Voll­stän­dig­keit und Rich­tig­keit der Bei­trä­ge wird aus­ge­schlos­sen. Die Aus­sa­gen und Mei­nun­gen in den Bei­trä­gen stim­men nicht not­wen­di­ger­wei­se mit denen der Her­aus­ge­ber über­ein und wer­den durch Auf­nah­men in die »KL-Know-How Daten­bank« nicht zu eigen gemacht. Daher wird eine Haf­tung für der­ar­ti­ge Inhal­te aus­ge­schlos­sen.

Verantwortlich im Sinne des Pressegesetzes

Dr. Oli­ver Klerx LL.M., c/o KLERX Rechts­an­walts­ge­sell­schaft mbH, Sand­str. 33, 80355 Mün­chen, Tel. +49 89 1219165–50, muenchen@klerx-legal.com

KLERX Rechtsanwaltsgesellschaft mbH